米国房地产?这让齐磊本能的想起了次贷危机。
三年后,由米国房产不良贷款引发的全球性经济危机。
本能的就想摇头,不让吴宁趟这趟浑水。
但是细想了一下,又好像不是那么简单,不能武断地认为有次贷危机就不能投资米国房地产,事实可能正好相反。
而吴宁见齐磊在沉吟,也把自己的一些想法和考量说了出来。
“现在是米国房地产市场最好的时候,又有德盛做背景,我很容易就能拿到地、开发牌照。甚至借金融便利,实现拿地、开发、销售、贷款、贷款金融产品等全套的房地产服务。”
“这里面利润不小。”
吴宁知道,齐磊其实很反感炒房。以前也不止一次说过,商品房市场化没有任何问题,可是完全套用西方国家的房产路线是不可行的。
因为,以家为本的中式思维与西方的自由主义有很大区别。
房子在中国百姓心中的位置远大西方,这会形成供需关系极度不平衡的畸形市场。
老百姓极度需要房产,可偏偏高度需求又无法养成市场的自律性。
在所有商品中,可能房产是百姓容忍性最高的商品,这自然会助长商人的贪欲,巩固商人的掠夺地位。
而房产对中国人幸福度的占比又极大,很容易造成很多不必要的麻烦。
但是话说回来。我又不在中国炒房,去祸害米国人,吴小贱真的一点心理负担都没有。
“我觉得,这事儿能干!不见得比股市赚的少,而且风险也更小些。”
齐磊下意识地点了点头,跟了一句,“是现在风险小,以后可就不一定了。”
抛开个人情感因素,齐磊再清楚不过,当下可不仅仅是米国房产最好的时候,而是最疯狂的时候。
再次沉吟很久,最终点了点头,“可以!”
吴宁一喜,齐磊说可以,那这事儿就成了一半儿了。
“不过!”齐磊话锋一转,严肃地看着吴宁,“你只能玩两年,最多三年,之后就得脱身。”
吴宁不解,“为什么?”
两三年对房产市场来说,太短了。
齐磊答,“因为,米国楼市最多三年就得塌房!”
吴宁听的一支棱,嘴角抽搐,“不…不能吧?你是没看见米国楼市有多火爆,怎么可能两三年就塌?”
“不可能!绝对不可能!”
齐磊笑了,“你还别不信,你听我给你分析。”
吴宁明显不太信任,“你说说看。”
……
很多人可能认为,中国的房地产行业从04年开始迎来了十几年的疯狂。可实际上,和次贷危机前几年的米国比起来,根本就是小儿科。
由于98年的亚洲金融危机、以及发生在欧洲的北约轰炸NLM,导致大量资金流入米国。
随后,互联网泡沫的破碎,又让最大的资金海绵压缩,释放更多的资金。
而这么多钱聚集在米国无处释放,同时,在反恐战争之前和初期,米国国民收入这一块又有相当的购买力,于是大量资金涌入房地产市场。
这一点上,全世界任何一个国家都是一样的。
有钱就盖房子,谁也不能免俗。
这直接导致了从2000年左右到2007年,米国房地产市场的空前膨胀。
近乎疯狂。
疯狂到什么程度呢?
就不要说房价了,我们中国老百姓关心的那点房价在那个时期的米国根本就不够看,有更荒诞的。
那就是,但凡不是流浪汉、破产者,但凡有一份工作,哪怕是餐厅服务员、临时工,你都能买房子。
甚至,你连首付都没有也能买房子!
因为,根本就不用付首付。
过瘾吧?一分钱不花就能有自己的房子?
呵呵,不但不用首付,利息还低呢!可千万别当这是好事儿,这是一个灾难,是资本的最后疯狂。
要看看0首付是怎么来的。
银行和机构为了盈利已经疯了,一套房子通过操作可以贷两份款。
就比如,一套首付30%,贷款70%的公寓,贷款金融机构可以先用正规渠道从银行贷出70%,这和我们的贷款流程差不多。
然后再在他们的操作之下,用同一套房子再做一份贷款合同,把首付的30%也从银行贷出来。
于是,不花钱就能拥有房子,利息还低。
这种好事儿,普通民众谁不高兴?
要知道,住房焦虑在任何一个社会都是存在了,而且是普遍存在。
这直接导致了那几年米国房市的野蛮生长,用户购买欲望激增。而且,哪怕是有钱全款买房也要贷款。
可是,对于相当一部分民众来说,他们是不具备金融思维和长远计划的。只图眼前买到了房,却没有考虑自身能力能不能支撑起高额贷款,以及失业后的断供的风险会导致的灾难。
更不要说泡沫化房产市场暴雷之后,房价暴跌,房子成了负资产。那些有能力的中产阶级也无法支撑房屋带来的压力,纷繁破产。
而在暴雷之前,这些0首付、家庭收入较低、抗风险能力弱的贷款者、就成了次级贷款,就是断供风险高的贷款用户。
更作死的是,明知次级贷款存在高风险的情况下,资本依旧贪得无厌。为了追求利益的最大化,把米国的楼市贷款与金融挂钩了。
也就是把这些次级贷款打包成金融产品,最终导致了席卷全球的次贷危机。
这都是齐磊前世记忆带来的见识。
可是,怎么解释才能让吴宁意识到两三年之内米国房市要塌房呢?这却是个难题。
想了很久,突然发问,“我问你,米国的CDS市场有多大?”
吴宁挑眉,突然问这个做什么?不过也不是什么难题,“大概60多万亿吧!”
CDS,就是【信用违约互换】。了解一点米国金融体系的人都知道。
说直白一点就是,很多银行、机构、资本为了赚取暴利,经常会采取杠杆操作。
至于杠杆操作是什么?
举个例子,一个银行有100亿的投资资金,不管他投资什么项目,假设盈利5%,那就是100亿赚5亿。
可是,假如银行拿100亿做抵押,去借3000亿的资金,这就叫加30倍的杠杆。然后再来看盈利5%,可就完全不一样了。3000亿的5%,就是150亿!
相当于本钱100亿来说,就是150%的暴利。
可是反过来,假如亏损了5%,那么银行不但赔光了自己的100亿,还欠50亿。
风险与受益同在。这就是杠杆。
那么问题就来了,资本也知道加杠杆风险太大,肯定要想办法规避吧?
有人就想出一个办法,给杠杆投资投“保险”。这种保险就叫CDS,信用违约互换。
比如,还是那家100亿资产的银行A,为了逃避风险,就找到了另一家银行或者保险公司B。
A对B说,“你帮我的贷款做违约保险怎么样?我每年给你1.5亿的保费,连续10年,一共15亿。
A的算盘是如果赚了,我拿150亿盈利的15亿给你我也不亏。要是赔了,150亿你来赔,和我也没关系。对吧?
B也好好琢磨了一下,还慎重的做了统计分析,发现A在做的生意赔钱的几率只有1%。
一算账,假设我收一百单这种担保合同,15亿乘100,就是1500亿。1%赔钱,也就一单赔钱就赔150亿,我还剩1350亿,还是有得赚的。
于是,B就答应了给A做保险。
AB都认为这笔生意对自己有利,皆大欢喜。
然后,注意!击鼓传花的游戏开始了。
B做了这笔生意之后,C眼馋了,C就找到B,“你把这100个CDS单子卖给我吧!”
“一个单子我给你6.5亿,一共650亿。干不干?”
B一想,1350亿的盈利要十年才能拿到,现在一转手就赚650,而且没风险啊,当然干!
于是,C相当于(1350-650)700亿拿到了CDS单子,承担了风险。
再然后,C也不想十年收回利润,又转手卖给了D
D又卖给E,再再然后,就是F、G、H.……一个一个的倒手流通,这就形成了CDS市场。
那么,这个市场有多大呢?刚刚吴宁说了,60多万亿。
次级贷款就是被以这种方式,打包出售流通在米国CDS市场的。
而且,是其中利润率最高的金融产品。
因为资本也不傻啊,知道它风险大。那风险大,保费自然也就高呗!
更要命的是,金融机构为了把更高风险的次贷卖出去,他们搞出了各种打包服务。也就是把次级贷款和优质贷款产品打包出售,使得次贷在CDS市场无处不在。
此时,齐磊问向吴宁,“你想没想过,米国的房价不会一直涨下去。”
“而且,它的金融周期很固定,差不多就是10年一次低谷,下一个低谷也就是两三年之后。”
“到那个时候,房价还能逆潮流继续上涨吗?”
吴宁,“……”
这谁也不敢保证吧?
齐磊,“一旦经济下行,楼市萎靡,依米国当下在楼市的狂欢,你知道是什么后果吗?”
吴宁汗都下来了,“这么说,好像确实有点吓人。”
齐磊,“你再算算,经济下行带来的收入压力,房价停滞带来的恐慌,最终会导致多少次级贷款违约?”
“我估计,不会少于20%!”
这是前世的真实数据。
20%什么概念呢?
原本,机构银行和保险公司,计算的违约率是1%。整个CDS市场对于房市违约互换担保协议都是按这个来的。
大家伙儿的盈利也都是按1%计算的。
突然告诉你,某某CDS产品的评级下降了,100单里有20个违约的。
一个就赔150亿,20个就是3000亿。
击鼓传花,传到最后一个大冤手里传不出去了,赔3000亿。米国排名前十的大机构也顶不住啊!包括德盛。
事实上,在原本的那个时空,雷曼兄弟、新世纪金融等等一大批米国金融巨头倒了下去。
这个级别的资本机构塌房,带来的后果就是灾难性的,也诱发了全球性的金融海啸。
“嚓!”吴小贱彻底无语了,“我就想炒炒房,有这么吓人吗?”
“不干了?”
齐磊一笑,只要吴宁别一个猛子扎进去出不来就行。
“随你吧!别贪得无厌,打两记快拳其实也没什么。”
吴宁沉吟着,“我有数了。”
这个话题就算过去了,但是吴小贱却是记在了心里。
至于做不做的,那是吴宁自己的事儿,齐磊不管。不过,看吴宁那贼溜溜的眼神儿,齐磊估计他没憋什么好屁。
还是那句话,吴宁真贱起来,齐磊都不知道他能干出点什么来。
等吴宁回屋的时候,程乐乐已经睡了。
迷迷糊糊的给吴宁让地方,“被窝可热乎呢,快滚进来!”
吴宁钻进去,却是睡不着,在想刚刚齐磊的话。
自然动的多了,打扰了程乐乐,“睡不睡?不睡我也不睡了哈!”
吴宁无语,“别闹,想事儿呢!”
程乐乐听他不像玩笑,也有点精神,支起来:“想什么呢?让我听听呗!”
吴宁瞥了她一眼,“丁雷还没回国,特么的有点欺人太甚。”
程乐乐撇嘴,“我都后悔出去,脑袋泡咸菜缸里了,当初非去人家的地盘学什么习?”
吴宁却是不在一个频道,“石头说,米国三两年之内就得爆发次贷危机。”
程乐乐,“啥叫次贷危机?”
左右睡不着,吴宁就给她科普了一下。
程乐乐听的还是云里雾里,纠结得很,“还是不太懂,那能预防吗?”
“预防?呵呵。”吴宁冷笑,“老子还给他研究预防?”
突然来了一句,“照这么发展下去,丁雷不是第一个,也不是最后一个。”
“石头,还有我、徐倩,我们早晚都得步他的后尘!”
程乐乐皱眉,“石头不是说没有把柄在外头吗?”
吴宁,“这不是有没有的问题。”
“那你想干啥?”
吴宁,“我想干啥……”
吴宁喃喃,“多一手准备总没错吗?”
“惹急了,让这个危机那个危机的爆在我手里,全给我死!”
程乐乐:“……”
一股寒气自心底而起,睡意全无,她知道吴宁是认真的。
沉默半晌,程乐乐干脆搬过吴宁的胳膊,枕于脑下,贴着他。
“我还是听不懂,咋办?”
“算啦,不懂就不懂呗!反正我就一句话,不管你干啥,老娘帮不上忙,也不拖你后腿。”
“嘿嘿。”学着徐倩的样子傻笑撒娇,难得温柔,“我可以喊加油呀!”
“噗嗤。”吴宁笑了,“别学徐小倩!”
“就学,可爱。”
吴宁,“徐小倩是装傻,你是真傻,有区别的!”
程乐乐,“你!”
嗷!!一声惨叫响彻夜空。
齐磊和徐倩都支棱起来了,齐磊五官扭曲,满眼好奇,“玩啥呢?这么刺激?要不…咱也试试?”
嗷嗷……
……
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