在讲座没开始前,大量的听众,已经开始在会场外的走廊上,谈论开了。
“你说,房价增长速度,重庆明显干不过成都,难道我们这就白直辖了吗?”说这话的人,好像是个商人模样,听他话的人,仿佛是个官员,官员手上拿着一个玻璃水杯,泡的是普洱茶,还好,不是枸杞。
“王总,你话说的,我都无言以对了,你的楼盘不也赚了钱嘛,给你那低的地价,你只算差价就行了,还不嫌够?”
官员的说法,显示出亲密的程度,看样子,他跟这个王总非常熟悉了。
“你说得对,差价,只能算过得去。我是在想,我们重庆的地价,为什么不炒热它呢?”
“你这就显然是不知足了,政府控制是一方面,重庆这个现实,有其他很多原因的。”
“其实,我觉得重庆这个现实,我是一家之言啊,你别见怪。我们政府要开一块地出来,挖山填河的,比成都的成本高多了,他们那里,用石灰划个框,就可以卖地了。”
这话说得,周围好几个人,都哈哈大笑起来。
确实,如果按开发成本来算,地价是最主要的成本。而重庆整理出地皮的成本,的确是远远高于成都的。
这时,出来一个很有风度,穿西服的人,好像是个老师,因为他提的包上,还印有学校的名字。
“这个问题是多方面的,也许有平均收入的差异,也许有供求关系的差异,也许有政府思路的差异,更重要的是,咱们重庆的市情,一个大城市建在山上,本来就展不开,周围还被贫困的山区所包围,这个现实,或许决定了,在重庆搞房地产,制约因素太多。反正,我也没闹清楚,听听今天的讲座吧,或许他给我们有启发呢?”
这个教授所说的理由,官员们和商人们,肯定都想过,他说了,等于没说。
光说可能性,没有多大的学术价值的。教授也自动退回到人群之中,觉得自己的发言,没有引起大家的兴趣。
有一种人搞学术,利用辩证法的诡辩技巧,把矛盾的两个方面同时强调,好像很全面,其实没观点。这种官话什么时候传染到学术界,我不知道,但习惯很让人讨厌。
比如,有人说,工资低了,这是不好的。但他会说:工资低了,当然不好,但是,也有好处,比如你学会了节约和低碳生活。
比如有人说,孩子调皮,不听老师话。他会说:孩子调皮不认真学习,是不太好。但是,调皮,说明他身体好,精力好,甚至是有创造力的表现。对不对?
这种说法,简直就是不讲道理。这种不讲道理在于,他总是说,凡事都是有好有坏的,不要那么计较。那么,不计较就不是问题吗?倒底是好的占多还是坏的占多呢?如果不说出一件事的主要特点和倾向,我问你干啥?
这种两方面都说的人,不仅混淆是非,而且态度很恶劣。别人问你问题,是想找到解决问题的办法。但你这种两面都说,戴着辩证法的帽子,实际是否认问题的存在。
会议时间是准时开始的。主角上场了,他的形象本来也经常出现在媒体之上,进来时,大家的掌声还是比较热烈的。
他开始客气了一番,这是礼貌,随即就开始了正式的演讲。他开始演讲的风格,就已经区别于大多数讲座了。
大多数人开讲前,总要说,这是我一家之言,我是来学习探讨的,请大家多提意见。但他没有这种托辞,只是直接开始。
他的开头,就与众不同。
“各位,闲话休谈,书归正传。来之前,大家预先给了我十几个问题,我不准备一一回答,我按我的套路,讲清楚几个问题,大家估计就有些答案了。”
这典型是以我为主的打法,在下面如此之多的官员、成功商人、学术人士面前,直接了当地讲课,毫不啰嗦。
“第一个问题:楼市在经济中的地位和作用。”
他直接进入问题,这种讲课方法相当简捷,是我喜欢的方式。
“我当年之所以成立房地产公司,是因为它是市场的需要,也就是说,有需求,就有市场。简单点,就是能够赚钱的,事实证明,我也赚了钱。结果证明,我的判断正确了。我相信,在座的人,要不是房地产开发商,要不是政府官员,要不是相关学术界人士,都是楼市兴盛的受益者。这样大的受益面,通过结果,证明了我当年判断的正确性。而大家知道这个判断正确,但心里却总是恐慌,为什么呢?解释不了。人们总是对自己不太理解的东西产生怀疑和恐惧,这是人性。”
他这一段说辞,让人佩服。人们在兴奋中担心,肯定是不知道原因和理由,所以总是怕。
“我当年判断有三个依据。第一,全世界所有国家,一旦开始大规模工业化后,就会开始城市化。城市化的后果,就是人口向大中城市集中,并且越来越向大城市集中。东京是这样,伦敦是这样。尽管为疏解大城市人口,日本和英国也做了些逆向的政策,但效果证明,那些政策失败了。为什么?因为不符合规律。”
此时,下面有个人举手,好像要提问,主讲人点了点头,请他提问。他站起来,我一看,就是开始前讲话那个政府官员。
“请问一下冯总,美国或者一些欧洲小国,为什么没出现大城市化呢?他们的居住人口,好的地方,大多在郊区。”
“问得好,你这个问题是许多人担心的特例。当然,今天也不是特例,原因其实很简单,你所说的美国等,已经进入了后工业化时代。美国的制造业及实体工业,已经连续二三十年衰退了,他们经济的主力,是科技化和全面金融化。服务业,已经成为他们经济的最主要内容。”
对了,这个解释,在明白人面前,不需要多说了。我国在工业化没全面完成时,根本无法与后工业化时代的国家相比较。并且,后工业化,给美国带来了产业空心化问题,而今给美国造成了许多结构性矛盾。所谓的08年金融危机,就是过度金融化造成的,这还是在它有美元霸权的情况下产生的。中国没有人民币霸权,要走这一条路,只能是死路。
而欧洲一些小国,根本没有可比性,因为它只要一个产业发达或者一个企业兴旺,就可以解决全国的问题。一招鲜,吃遍天,小国有小国的好处。
“我继续讲,制造业发达的中国,人口的聚焦效应,可以将资源配置和利用耦合出最大效益,所以,人口向大城市集中,甚至中国未来的大都市化,是必然的。我可以预测,今天搞的小城镇建设只能是过度,今天是农村的空心化,明天是小城镇空心化,这是肯定的。”
我们就需要明确的结论,不要那些似是而非的东西。
“所以,第一条判断成立了,就决定了,大城市需要很多的房子,来吸纳新进来的人口,所以,需求决定了楼市必然兴旺。我是说的大城市,至于中小城市,得分具体情况。”
“第二个理由,楼市具有金融属性。上世纪二三十年代,美国出现了一个法案,规定传统银行不能进行投行业务。为什么?按经济规律,如果在实体经济与银行之间,如果没有过度地带来隔离的话,产业资本会被金融资本高度控制。例子嘛,我就不举了,你们有空去翻摩根家族的经营史就行。反正,目前,这是世界上的一个共识,中国也一样。但中国还有个特殊的情况,加剧了这一趋势。”
如果存贷业务的银行,完全无节制地参与到投资银行业务,造成国家金融化,实体经济就会被严重控制。马克思所说的金融寡头和超级垄断的时代,会造成灾难性的影响。
美元是世界代币,它都不敢这样搞,更何况是中国了。当然,我最感兴趣的,是他如何解释中国的特殊性。
“我们这些年靠制造业和贸易起家,巨大的顺差带来巨额的外汇,而我们的资本不能自由兑换,这就造成了因外汇占款带来的大量的货币超发,这么多货币在市场上,并没有引起物价的飞速上涨,为什么?因为许多钱都沉淀到楼市上了。楼市,是对付货币超发的稳定器。并且,由于楼市可以按揭,是有杠杆的,所以,楼市上涨也成了投资的放大器,这也就是楼市的金融属性,让你的收益率达到或者超过社会平均收益率的原因。”
这个观点我是认同的,多余资本要找出路,没有楼市这么大的盘子,社会上的物价,早就可以涨到天上去了。
“基于金融的原因,美国的房价也延续了大约六十年的总体上涨趋势,这就是证明。”
他这一说,我倒想起以前在北京时,看到的一个报告,虽然美国房价有波动周期,但是从整体上来说,几十年来,始终是保持上涨势头的。
人性的贪婪,让人们喜欢放大收益的杠杆,从而也放大了风险的杠杆。但当巨大的市场出现普遍标本断裂的风险时,政府就不得不以印钞票的方式来救市。
这样的后果,是财富再分配,那些没有投资的,仅在银行存款拿利息的人,就是最大的受损者。比如,在1930年,在银行存款为30万美元的人,到了1950年,按最高的利率,最终财富也许仅有一百多万美元,但当时的30万美元可以卖一栋占地一公顷的豪华别墅,而后来的一百万美元,只能卖到不值当时一半的东西了。
“货币超发是普遍因素,是历史必然,只要这个国家要前进。必须进行财富再分配,给那些愿意投资的人。保守的策略,在全社会人的欲望面前,始终是要失落的。”
他的这个结论,简直可以说是人性论了。经济本质上是个生产现象,或者有分配的因素,但是,更重要的是,反映人性的欲望。
“第三个理由,中国处于快速发展期,人们对好房子对大城市的需求,不仅在意愿上旺盛,而且在能力上有条件。大家想一想,进城来买房的人,是不是大多数是外来打工的人,他们原来是农民,对不对?他们的收入提升了,所以才有这个能力。”
当然,我就是个农民出生的人。
“大家再想想,跟随时代前进的人,即使是城里人,大部分,是不是都换过房子,越换越大,越来越好?这是前进的力量,谁也阻挡不了。”
“这里面,还有工业化的积累问题,导致政府的倾向,这个问题,我想细说一下。工业化是需要积累的,比如道路、桥梁、通信这些基础设施,是工业化必须要的骨架。这种大项投资,钱从哪里来?短期内收益并不明显,长线投资只能由政府承担。政府的钱呢?所以,中国的房地产走了一条香港的路,高额税收促进了地方政府的财政,这个财力为改善城市条件和工业化积累提供了养分,这就是一个正循环。”
他所谓的细说,也只是说了一个思路。因为在座的都是专业人士,完全可以做到点到为止。
“以上是我讲的第一个问题。当年,我想到这些,就知道,赚钱的机会来了。我虽然不算太聪明,但也不太笨,包括跟我一起干的兄弟们,所以,时代成就了我们,并不是我们有多大本事。”
这倒不是谦虚,把功劳归结于好的时代,是客观的。因为风来了,猪都可以飞上天。
但是,他没本事吗?当然有。他在二十年前,都已经研究过世界房地产业发展的趋势和工业化相关的情况,也了解了美国及欧洲的历史,可以说是,他当时就已经站在了大多数中国人的前列了。所以,称他为房地产教父,是有道理的。
一个真正的高手,不仅研究出道理,而且他的道理,在实践中证明成功了,他才算得上是高手。
“第二个问题,衡量房价高低的因素。这个问题,估计大家都在关注,并且各有结论。但是,很多人的结论,往往在分析方法上,就错了。”
他这一说,下面议论纷纷,如果说下面许多人分析方法都错了,那这就是革命性的。你再聪明再努力,如果方法错了,就如同赶着马车去渡海,不要说淹死,估计到海边,你都不敢下水了。
“错误在哪里呢?很多人喜欢用价值的办法来讨论价格,还有的人喜欢用成本的办法来讨论价格。这两种情况,都是偏颇的。为什么?因为没有注意到工业化前进的过程,没有注意金融属性,更没有注意城市间的差异。当然,还有人用平均工资来计算购买力的,更错得离谱。”
这话一出,大家就炸了锅了,交头接耳的不少,会场嗡响起来。过了好一会,才安静下来。
主讲人并不急着继续讲,他让下面的议论继续一会,让子弹飞一会,当大家声音渐小时,他才开口。仿佛这是一场他早已看惯的戏剧,他知道什么时候该演出下一幕。
“大家在计划经济时代所学的经济学理论,很多是不适合现代社会情况的。比如价值论,按马克思所说,价值是凝结在商品里的必要劳动时间。但是,这种劳动时间的计算是非常复杂的,甚至变得不可能。为什么?一个农民拼命劳动种出来一年的庄稼,为什么赶不上他外出打工一个月的收入?”
这的确是个大问题,也导致了今天的农村空心化。农民一年的收入几千元,如果他打工,一个月就挣到这么多。那么,一个身体和智力正常的人,为什么不出去打工呢?
“为什么,我们过去几十年,人人都努力工作和劳动,大家还吃不饱,而今天,粮食却吃不完了呢?”
这个问题更有说服力。
“不是说价值定律已经失败,但至少可以说,价值的计算确实复杂,不是我们可以完成的数学题。既然题目太难以至于我们做不出来,为什么还要在这个公式上主导大家的思路呢?考试过的人都知道,如果出现太难的题,避开它,先把简单的做了,把该拿的分拿了,就这个理。”
他这是回避法,他当然不敢随便否定老马的结论,毕竟有这么多官员在场。但他用回避法来说服大家,是比较好的切入点。这个人虽然表面很狂,其实很精明的。
“里面的逻辑很简单,我们比较一个农民与一个工程师的劳动价值,你可以说是教育和培训的价值提升了工程师的劳动价值。那工程师所受到的教育里,有的是老师和学校给予的。但知识体系本身,包含了人类几千年的科技和文明成果,你如果给这几千年的智慧估值?”
一提到给文化思想科学技术估值,甚至估计人类文明成果的价值,那就是一道算不完的题了。
“还有的人喜欢用成本的方式来估值,这也存在问题。大家知道,房地产除了地皮成本,还有建安成本,资金成本,税费成本等。地皮成本,我是指政府腾出一块地来的成本,看起来重庆比成都高,后面三项成本,重庆跟成都差不多,为什么,重庆的房价反而比不上成都呢?”
这其实是会议前,那个所谓王总与政府官员探讨的问题。当然,大家关注,听得也格外认真,会场完全没有杂音,连偶尔有人咳嗽,都显得非常克制。
“光听成本论的人,还停留在计划经济时代,有什么调拨价,出厂价,批发价零售价。而今天,供需才是决定价格的主导因素,成本并不是。如果成本是的话,为什么有亏本甩卖呢?为什么行业间利润率差距会这么大呢?为什么股票涨跌中,中国建立不起真正的价值投资呢?为什么市盈率和市净率决定不了股份的趋势呢?”
这些问题,都是目前经济学界最基本的问题,一个做生意的或者搞实业的,甚至学生,都对此事有些迷惘。
“有的人,喜欢用所谓欧美银行的公式来计算房价的价值,这也是错误的。所谓房价收入比来看购买力,说十年不吃不喝才供得上房子,不划算。按这样说,那些在大城市买房子的都是傻瓜了。而事实是,他们都是比较成功的人。”
他不说答案,继续把问题引向尖锐。
“有的按所谓租售比来看投资价值,所谓房子总价除以租金,在200至300倍区间,投资才是安全的。学院派总这样说,现在有的城市已经达到400倍以上了,所以不值得投资。这也是乱说,不合实际的。”
最流行的几个观点,都先被他否定了,这就很刺激。
“所有理论的对错,一定要符合事实和历史趋势,符合基本逻辑,如果不符合,不是现实不对,是你的理论不对。”
实践才是硬道理。有人出书,说股票翻三倍的金点子,基本是胡说。他有那实力,何必来卖书钱呢?自己直接上股市不就得了?
“这些理论最大的毛病在于静态分析,而中国是一个处在飞速发展的巨大的变革年代,世界也随之震动,你为什么要用过时的、静止的观点来看事物呢?这不是形而上学,就是坐而论道,有意义吗?”
他先扣了一个老马哲学上的帽子,因为大家熟悉这两个词。
“在今天不断发展变化的中国,形成了一股巨大的力量,不仅会改变所有中国人的生活和观念,也改变着全世界的面貌。历史以来,没有这么大体量的国家以如此之快的速度前进,这本身就是一个奇迹。你在奇迹面前,固守陈规,被时代抛下后,还要埋怨,那属于聪明过了头吧。”
这句话有点带讥讽了,但不会冒犯,因为大家抱着财富的目的而来,总体上,聪明人,还算是虚心的。这是他们成功的原因之一,在座的都有这个特征。
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