“我们到一个餐馆,喜欢点一个菜的原因,过去和今天是不同的。”
他打比方的方式,有点文艺。其实我是不喜欢打比方这种说理方式的,太粗糙。但在座的人参差不齐,年龄偏大,他们的知识结构,比较容易接受这种说理方法。
看样子,冯总也是见人下菜碟。
“过去,我们爱点红烧肉,不仅是因为习惯它的味道,而且因为它油水多,菜馆的分量足,我们能够满足自己对油水的需要,所以,这个菜是百年来,最普及的硬菜。而在我们小时候,虾和蟹,并不像今天那样受欢迎,而野菜,是上不了宴席的。”
需求变化了,这恐怕是他要说的意思吧。
“今天,人们对大鱼大肉的需求变了。对味道营养及个人爱好,有所挑剔。光靠增加材料成本来做红烧肉的餐馆,生意就下降,而靠味道和个性化取胜的餐馆,生意就好了起来。这就是变局。民以食为天,用食材来打比方,大家估计有共鸣。”
他为什么不说火锅呢?在重庆这地方,离了火锅不行啊。
“中国人的消费已经开始升级了。在农村修一个三层楼,也娶不到媳妇,在重庆有个两居室,找媳妇就太轻松了。为什么?因为重庆所带来的其它收益,适合人们的新需求。比如公共资源这一项,就远超乡村。这里有最好的学校,最好的医院,最好的公共交通,最好的社区保障,最好的就业机会,最好的成长空间。还是打比方,在朝天门开个火锅店,肯定比在开县开五个火锅店,得到的利润都好。”
他终于说到火锅了,我听到身边有两位,长舒了一口气。重庆人对火锅有一种执念,这是基本感情。
“决定供需的是消费体系,中国处于巨大的消费升级之中,也就是说,在巨大的变化之中。比如过去有个北京吉普就很牛了,今天你开个日本车,还有人笑话你。重庆原来有嘉陵摩托,二十年前有一台,很是拉风,姑娘小伙羡慕。但是在今天,你要是没一台长安汽车,都不好意思谈恋爱。”
这话说得,下面哈哈大笑起来。虽然幽默,但是实情。
“变中有不变的,那就是房子。房子在中国,是安家的象征,成家立业,才是完整的人生。房子是所有消费中最大件、最复杂、最典型的体现。可以这样说,在哪个城市有哪样品质的房子,基本上就代表了你的消费水平。在其它消费都不断升级的情况下,房子升级是最火锅化的体现。”
火锅这个词再次出现,并且有一个新后缀,火锅化。
“火锅容纳百味,包含所有食材。如同消费代表,没有什么升级有它那样体现得完整。与别墅相比,豪车算得了什么?一个千万富翁,不过北京上海的三居室。表面上,火锅的价格仿佛也不太高,但因食材的不同,价格没有顶的。况且,火锅那百味齐全的刺激,让我们对房价的感受,也五味俱全。综合体现消费的楼市,如同食物届的火锅。一个巨大的江湖,波动着每个人的心。”
这是文艺化的表达,但重庆人就爱听这个。我说过,重庆人是感性的,讲义气,有时还有点冲动,如同他们的口味。
“当改革开放,把农民巨大的劳动力释放出来,就像有魔法一样,从土地里呼唤出了巨大的生产力,让中国经历了百年以来最伟大的改变。”
他的这几句话,是模仿老马对资本主义的评价。但非常符合中国人的实际。
“经过教育的有文化的农民,他们的生产效率不应该被农业所束缚,他们投入到工业化之中,所产生的爆发力简直摧毁了外国人的常识,中国人的观念,造成了百年未有之大变局。并且,依附在农业文明的中国传统文化,也受到洗礼。”
这是一个作家或者社会学家讲话的方式,看样子,这个冯总,称他为老师是对的,要不然,他培养不出这么多高手。
“农民进城了,成功者需要成为一个正经的城里人,这就是所谓的刚需和消费升级。所有投资涨价之类的现象,只不过是这种成功和前进的溢出,看到大趋势,就明白方向。”
这不仅是因为城镇化,而且是因为工业化,更是因为市场化,所以推动楼市兴旺的力量,不过是中国的前进。
“他们在投资什么?在投资未来。因为人们越来越富,对大城市资源的向往也越来越有条件实现,为什么不买房?过去革命时选择党派,人们是用生命投票。今天选择城市,人们是用脚投票。愿意在哪里居住,就是对哪里充满希望。所以,房价上涨的城市,政府不要怕,这说明,大家看好你呢。”
此时,又有一部分笑声,估计官员们再矜持,也经不住这种吹捧吧。人民的需求,我们怎么可以回避呢?
“所以,需求论只讲社会平均工资是不对的,那只是一个静态的概念。新产业不断产生,新居民不断涌入,用过去的统计数据来计算未来的投资,方向错了。”
买过股票的人知道,看好一个行业,不需要它现在估值多少,而是看好它未来的发展。腾讯股票在香港上市,涨了几十倍,有的商界老手,比如李富翁的儿子,涨了几倍就卖了,不洋洋自得。他其实是傻,没有看到中国巨大的动力和前进的速度,后来成为别人的笑柄,如同许多怀疑论者一样。
“中国崩溃论在国际上很有名,但事实呢?事实是,只有一件事被反复证明,就是中国崩溃论本身,一次又一次地崩溃了。”
有人举手,问题来了。“冯总,按你的说法,房价不会崩溃,但日本呢?”
这个问题,估计是许多人想到的,有学术界的人,居然还整理出中国房价崩溃的时间表,也是参照日本的模式进行的。
“因为国情不同。日本已经完成了工业化和城市化,人家已经是发达国家了,我们还是发展中国家。我们的城市化率不到60%,人家早就超过80%了,阶段不同。所以没有可比性。也许再过20年,再来比较,有可比性。况且,日本与中国的经济模式区别太大,没有参照价值。”
他也估计到这个问题的重要性,继续解释了一下。“日本,外向型经济,本身经济和外交政策并不独立,自身市场又太小,发展到一定程度是有天花板的。学过国际政治的人,应该明白。而我们,上海仿佛发达国家,甘肃是第三世界,本国的差异就决定了发展的空间,更重要的是,我们有底气,不会签订广场协议。”
这个解释已经很权威了。我们外向型依赖如果出现问题,光内部市场的平衡就留下了足够发展需求了。况且,我们体量如此之大,本身的市场规模,就可以独立发展。美国,也没在我国有驻军,这是硬道理。
“还有按国际上的投资公式来计算中国房价的,比如租售比。但是,中国人是一个爱家的民族,大多数房子宁愿空着,也不是拿它的租金来作投资标的的。更何况,价值的衡量与租售比更不可混淆。”
这话扯得有点远,我想听他的逻辑。
“享受发展红利,享受货币超发带来的增值红利,远比租金收入高,租售比,根本不在大多数投资者的考虑范围之内。”
“如果按价值计算,也不能按国际惯例。西方国家,土地是私有的,而中国,土地是国有的。你的产权只是七十年,但正因为是国有,所以,地价是政府垄断的,不是市场价格。房地产最基础的成本和价值,没有市场化,你拿国外的价值评估体系来评价,那是缘木求鱼。”
难道中国最特殊的情况,世界上就没有参照物了吗?
“中国的土地制度,有点类似于香港,香港的房价虽然有波动,但近几十年的疯涨,确实证明了一点,房子的投资价值超过了大多数标的。主要是升值的利润,而不是简单的租金。”
香港的房价,有的已经高到几十万一平米了,确实把大多数普通人隔离了市场。并且,香港只有那大的地方,普通人无处可逃,未来,将是它最大的隐患。
“下面,我讲第三个问题,重庆怎么办。我想这是大家听我讲座最关心的问题。”
对啊,光如何认识,只是文章的上部分,最终有用的,是如何面对和解决问题。
“我听说,有人在问,为什么重庆的房价比不上成都。还说,为什么上涨的速度,比不上全国其它一二线城市,我觉得,既是现实的表现,更是政府的英明。”
这话等于是肯定了这个现象,估计很多想赚大钱的房地产商人,要失望了。
“这与重庆的发展阶段有关,与市情有关。大家想一想,重庆的人均GDP是多少,在全国排多少?以这样一个水平,如果房价与南京一样,有多少人买?所以重庆以量换价,是现实的。其实,大家也没损失多少,在座的开发商,至少开发了好几个楼盘,单个项目利润少点,但做了好些项目,利润总量也不小了。大家没有直观感受,在沿海的一些一线城市,很多开发商一生只是一个楼盘,没机会竞争到其它的地块了。”
对,高利润引来强竞争。而薄利多销的重庆开发商,反而没有引起巨型地产企业的高度关注。如果它们高度介入,那本地开发商,想吃这碗饭,就难了。
“最关键的是发展阶段不同。重庆,是一个还没完全工业化的城市。一个老工业城市,被大量贫困的农村包围着,就是这个现状,大家承认吧。”
下面的议论当然是承认的,都知道,原来四川划给重庆的,大多是财政亏空县,最贫困的地方。
“老工业城市和计划经济下的大城市,面临着工业升级,在技术和资金不占优势的情况下,怎么办?比如沈阳在衰落重庆在崛起,许多人怪罪,是因为重庆级别高,直辖了,其实并不单纯是这样的。在工业改造升级的过程中,重庆大胆运用了市场机制,加上政府的正确指导,所以成功了。中央在帮重庆,难道,中央为振兴东北,投入还少了?”
这话是鼓励和肯定。这两个城市,几十年前,一个是西南的老大,一个是东北的老大。都有辉煌的历史,比较起来比较直观。
“中国是靠什么前进的?在政策上,是靠市场化前进的。沈阳的政策还没有跟上市场化的脚步,落后是必然的。今天还在为行政级别而喋喋不休,是没认识到问题的根本。而重庆,政府适应了市场化,所以成功,跟上了中国整体奔跑的节奏,扮演好了自己的角色。所以,得到了自己应有的发展。”
投资不过山海关,因为投资是市场行为,山海关那边,还是计划经济思维下的政府。
“重庆的市情是什么?是一个老工业化城市拖着一个庞大的贫困农村。改造升级的任务重,而民生欠账和拖累大,这当然需要中央的支持,但重庆也在自己的角色扮演中,上演了精彩的一幕。”
大家想知道,他是如何表扬自己的,听得格外认真。
“不能说老和穷全是劣势,也有优势。把自己的优势尽力发挥,弥补劣势,这就是聪明的打法。优势是什么?劳动力充足且价格便宜。”
他一下就把我的思路打开了,原来我都没有想到,这是他被称为高手的原因吧。
“原来重庆的劳动力,有两个特点。第一,刚从农业中解放出来,普遍技能不高,并且资本积极不多。第二,大多数在沿海打工,工种主要是体力活,建安之类,工厂普工,挣得少。”
这很符合实际,我舅舅家,除了表弟,其它都是普工。而王叔叔家,如果没有我,现在他两个子女恐怕还在普工的层次挣扎,没有上进的机会。
“所以,重庆选择的工业升级的路径就是渐次发展的,以适应这个劳动力的现状。比如最开始是摩托车,后来有了熟练工人过后,再是汽车。最开始是初级建安公司的土石方工程,现在可以修跨江大桥和复杂隧道。最开始是做富士康代工厂,后来变成平板电脑的主要生产基地,这是一步步做上来的。不怕起点低,就怕不进步,只要人们都有致富的上进心,就有学习的动力和成长的欲望,这就是重庆正确的路径。”
谁知道,我身后就有一个长安汽车的高管,他几乎受到了身边许多人的询问,他原来就在生产摩托车。现在,摩托车的一些生产线,已经下移到越南了。
“打苦工挣了第一桶金,除了消费,就得积累。要不然,投入再生产的资本就没有了。我说过,最大的消费是住房,如果房价过高,这一批劳动力承受不了,就不会聚焦到这里来,用脚投票,他会选择回到乡间,或者到工资更高的沿海打工,成为候鸟。重庆这样的大城市,光靠候鸟经济,是没有出路的。”
候鸟经济是中国目前许多县城的景况。平时没几个年轻人,消费水平也不高,一旦过年了,市场突然火爆起来。因为,打工的带全回来了。这就是候鸟经济,每年只能做一个月好生意。
“为了防止地价过快增长,重庆探索了地票制度,扩充了土地的来源。并且,给农民进城提供了最原始的启动资金,这在全国,是开创性的。所以,我说,重庆的领导,选择了一条最适合本地的发展思路。如果重庆的房价如同成都一样,从居住环境来看,你选择哪一个?”
本来成渝经济是一体化的,一个负责生产,一个负责消费,如果不扮演好自己的比较优势的角色,恶性的同质竞争,只能是两败俱伤。
“好,下面我再讲讲成都。这个城市是一个典型的消费型城市。并不是说它没有生产,但它的生产,所吸引的就业人口是不多的,当然,它制造业,都散在周边城市了。成都所保留的,主要是服务业。这个行业是它千百年来的定位,消费和生产模式造成的,没必要改变它。”
四川有钱人,都选择在成都养老。不仅如此,周边的青海西藏云南的人,有许多在成都买房养老,是因为,它的确是一个风景好、节奏慢而消费丰富的城市。
“成都以消费为主体的经济模式,吸引着大量有钱人进入它消费,卖给有钱人的房价,当然比卖给工人的房价要高,这是肯定的。但是,它的房价又不如其它发达二线城市,比如武汉、南京、苏州高,这是为什么呢?”
的确,我在温州时就听说,有几波次,温州炒房的大妈们,在成都吃了亏,听说过许多分析,他的结论是什么呢?
“其实很简单,成都已经实行了城乡一体化,只要政府愿意,用石灰画个框,就可以建房子,住在温江与成都市没有区别,这种地租级差不明显的城市,炒房是要吃亏的。”
级差不明显,这是我第一次听到对成都的评价。
“成都平原历史以来,就是富庶为名,并且近代未经历过毁灭性战争,所以,中心城区与周边郊区,公共资源都很好,服务和消费水平都差不多。以重庆为例,以解放碑为中心,半径每增加一公里,地皮价格就完全不同。但在成都,没这现象,有时距离中心区两公里甚至五公里的地方,地皮价格都没多大差异。所以,他摊了大饼,你怎么炒?物以稀为贵,它的土地几乎是无限的,你怎么抬价?”
垄断稀缺地段的房屋供给,是温州炒房团惯用的手法。但成都根本就没有什么稀缺珍贵地段的概念,就没办法操作了。
“所以,重庆走了一条正确的路。按股市的说法,慢牛比疯牛健康,我们要给重庆市政府一个大大的赞。”
他的演讲结束了,现场反映很热烈。我对所谓的房地产并不感兴趣,但我对他的思维方式感兴趣。一个高手,肯定思维方法上,有独特的地方。
我觉得,他喜欢从最基础最原始的问题开始思考,不是简单对房价进行技术上的分析,把它纳入中国历史进程甚至世界经济史中参照,是有底气的做法。
人性没变,经济发展的规律就没变。条件不同,所以发展的阶段和模式不同。这个逻辑其实很通顺,但大家就是没有注意到。
他在回答大家问题时,有一个回答让我对他肃然起敬。有人问他,为什么近段时间,把主要精力,投入到美国最高端的商务房产上。
他的回答很长,但初心伟大。他的意思大概是这样的,美国也是人,人性相同,所以基本规律相似。
但不同的是,美国已经发展到高级阶段,他想通过实际操作的方式,更全面地了解其市场的规律。
要知道梨子的味道,就得亲口尝一尝。
他引用这句话,表明了他曾经是受过传统教育,并熟知老毛的。
他成长的年代,跨越了计划经济到商品经济到市场经济的几道坎,思维的方式虽然很触及根本,但也不可避免地带有他所受教育的特点。每个人不可能完全超越自己的时代,尽管他是最聪明的人。
在他们那个年代的人,都是半个政治家。他曾经对他的一个兄弟,目前是中国最大的房地产商之一的王总说过:“有钱和有名,在中国,你只能选择一个。”
这个说法,透露出他政治上和社会上的敏感性。其实,冯总本人所办的公司,基本上没有中国市场活动了。因为他名气实在太大。他知道,智者的下场并不好,中国历代都这样,这是人性。
我想,他跑到美国投资,与其说是试水,不如说是狡兔三窟,为自己的隐退,多作一个准备。
这事,我没法与他探讨,即使提问,他也不会回答。隐退,首先是隐,把自己最真实的目的,隐藏起来,如同张良当年对皇帝宣称,他的目的只不过是喜欢炼丹。
(https://www.duoduoxs.cc/biquge/43_43929/c19850414.html)
1秒记住笔趣阁网:www.duoduoxs.cc。手机版阅读网址:wap.duoduoxs.cc