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安琴十年前购买了一处平房，面积只有40多平方米。房子买了十年了，产权证始终没有变更，仍然是原产权人李怀忠的名字。当初买这个房子的时候，卖主徐荣欣告诉安琴，这个房子是已经去世的丈夫李怀忠登记的，如果安琴想什么时候办理产权登记，她会配合的。
今年年初，市政府有关部门决定征收安琴居住的这一带的国有土地使用权进行棚户区改造。在进行房屋登记时，安琴这才想起来：自己的房子始终没有办理产权登记。于是便找到徐荣欣，说：“大姐，我买你的房子已经快十年了，这不，马上要拆迁了，你能不能帮助我把房照的名字改过来？”
徐荣欣非常痛快地说：“应该，应该，我这就和你去房产产权登记处。”
安琴拿着写有李怀忠姓名的房产证来到产权登记处，产权登记处的工作人向徐荣欣询问道：“这个房产证上的持证人是李怀忠，你说是自己继承的财产后卖给别人的，你就得提供公正机关的公证文书，证明这个房子只有你一个继承人，你有权处置。”
按照产权处的要求，两人来到市公证处。一位公证员听了徐荣欣的要求之后，说：“你要求的继承公证无法办理。因为你的女儿李丹和你的婆母王淑琳也都是法定继承人。如果他们都同意由你一人继承，则二人必须到场，并同意放弃继承权之后，你才可以一人继承。你只有一人继承后，你出售房产的行为才合法有效。”
徐荣欣回到家里和女儿商量办理继承公证的事，女儿李丹说：“妈，我可以放弃继承，但我奶奶怕是不能同意。你平时就和她的关系比较紧张，如果她知道你已经把房子卖了，要办理你一个人的继承，弄不好，要打官司。”
徐荣欣心想：不管婆婆是咋想的，这事怎么也办。如果办不了，咱不就成了骗子了吗？
晚上，徐荣欣硬着头皮来到婆婆家，婆婆和小儿子生活在一起，平时和徐荣欣不大往来。王淑琳一看是徐荣欣来了，把头一扭，就进里屋了。
徐荣欣和小叔子及妯娌打了个招呼，就进到里层喊了一声：“妈，今天我有事来求你了。”
婆婆王淑琳头也没抬，说：“我一个老太婆，能做什么事情？你还能求得着我？”
徐荣欣说：“妈，你也别老生我的气，你的儿子虽然是走了，你的孙女不是还挺亲的吗？我今天也不求你别的事，怀忠已经走了五六年了，原来的平房让我卖了，这不买房的人要办房照，你也是继承人，如果你不签字放弃，人家也办不了房照。所以，我想请你明天和我到公证处走一趟，把这事办了。”
王淑琳说：“你来是为这事啊？行，你回去吧。明天我找你。”
徐荣欣没有想到婆婆答应得如此痛快，就放心地回去了。谁知，第二天婆婆没来，打电话婆婆也不接。
快到晚上的时候，门铃突然响了。徐荣欣打开房门一看，来了两名穿制服的法官。
一位女法官说：“你是徐荣欣吧？原告王淑琳起诉你的继承纠纷一案，我们现在向你和你女儿李丹送达起诉状和开庭传票，请你签字。”
徐荣欣大脑嗡地响了一下，她接过诉状一看，婆婆王淑琳因自己把丈夫的房子出售给安琴一事，向自己提起了继承诉讼，要求自己和女儿向婆婆返还应继承的房产6.67平方米，该遗产价值15000元。”
不久，法院开庭审理了这个婆婆起诉儿媳和孙女的案子，在法庭上，徐荣欣承认婆婆是合法的继承人并享有继承权，孙子李丹见是姐姐起诉自己，没有出庭参加诉讼。法院经审理之后，判决徐荣欣和李丹向王淑琳支付6.67平方米的房产折价款10000元。徐荣欣在法院判决生效后，给了婆婆3000元，还差7000元没有支付。
由于婆婆王淑琳起诉继承纠纷，徐荣欣已经拿出了3000元钱，还得支付7000元，心里挺憋屈的。她想：如果安琴再来找我，我就不管，让她也起诉。这样，我婆婆也会被告到法庭上的。
果然，安琴再一次找到徐荣欣的时候，徐荣欣对安琴说：“大妹子，本来我是想帮助你来着，谁知让我婆婆把我告了，我得给她10000元钱。这房子本来就是我丈夫建的，没我婆婆什么事，这为了你办房证，我搭上10000元，不合适。这事我不管了，要不你就起诉吧。”
安琴没有办法，她只好找到当地一位谌律师咨询。
谌律师听了安琴的情况介绍之后，说：“你和徐荣欣签订的房屋买卖合同，严格地讲只是部分有效。因为你买房子的时候，这处房子只有一半属于徐荣欣所有，另一半属于徐荣欣、李丹、王淑琳应继承的共同房产。在这种情况下，徐荣欣只有六分之四的出售权，另外的六分之二她是无权出售的。”
安琴有些着急地问道：“律师，我买的房子一共也就40平方米，要是再划出去六分之二，那怎么居住啊？”
谌律师说：“你别急。你买房的时候确实有六分之二的产权交易是无效的，但现在的情况有了变化。因为徐荣欣的女儿放弃了继承权，婆婆王淑琳虽然没有同意徐荣欣卖房，但法院对徐荣欣的继承权已经判决为货币支付。也就是说，如果徐荣欣把王淑琳应继承的钱全部支付了，那么王淑琳就有了协助你办理产权过户的义务。”
安琴说：“我和王淑琳没有任何关系，怎么起诉她啊？”
谌律师说：“你可以把徐荣欣列为被告，要求判决房屋买卖协议有效，并判决她协助你办理房屋产权过户。起诉的时候，你可以把王淑琳和李丹列为第三人，要求她们俩承担协助办理产权过户的责任。我估计，法院会支持你的。”
安琴说：“为什么这样起诉啊？”
谌律师回答：“你与徐荣欣签订的房屋买卖协议是无法办理产权过户的，如果王淑琳和李丹有一人不同意给你办理产权过户，产权登记机关也不敢给你办理。所以，你只有通过诉讼程序，取得法院的判决书，房产登记机关可以根据法院协助执行的要求，直接给你办理产权过户。只要法院向王淑琳送达开庭传票，她参加不参加诉讼，都不影响你购买房屋的产权登记的权利。因为最高法院有司法解释：房屋产权登记机关对法院要求协助执行的法律文书不作实质性审查。也就是说，只要法院下达了协助执行通知，产权登记机关就能为你办理产权登记。”
听了谌律师了话，安琴委托律师代写了一份诉状：
民事诉状
原告安琴（自然情况省略）
被告徐荣欣（自然情况省略）
第三人李丹、王淑琳。（自然情况省略）
请求事项：依法确认原被告的房屋买卖协议有效，确认原告购买的吉房权证通字第S011770号房屋产权归原告所有。（价值51000元），判令被告与两位第三人协助将房产产权登记人变更登记到原告名下。诉讼费由被告承担。
事实与理由
2003年5月20日，原被告签订买卖协议，由原告出资51000元购买被告已经去世的丈夫李怀忠登记的吉房权证通字第S011770号房屋。双方签订协议后，原告付清全部款项，被告将房产交给原告居住至今。
原告购买房产后，一直没有办理产权过户的变更登记。由于原告购买的房产马上面临城市改造拆迁，需要办理产权过户登记，被告应该依法协助原告办理产权变更登记。
因被告没有处理好与第三人王淑琳对李怀忠的继承关系，致使第三人王淑琳与被告发生诉讼。法院判决被告向第三人王淑琳支付李怀忠的遗产10000元，但被告只给付3000元，尚欠第三人王淑琳7000元。
原告要求被告和第三人协助办理买卖房屋产权变更登记时，被告与第三人王淑琳不予配合，致使原告购买的房产一直登记在李怀忠名下，致使原告不能完全实现自己的物权。
为维护原告的合法权益，现诉之法庭，请求法院依法判决确认原告购买的房产归原告所有，被告和两位第三人协助原告办理产权变更登记。
此致：东华市东华区人民法院
具状人：安琴
2013年7月10日
法院经过审理之后，支持了安琴的诉讼主张。法院判决认为：被告徐荣欣出售丈夫李怀忠生前登记的房产，因为属于徐荣欣与丈夫生前的财产，李怀忠死亡后，徐荣欣作为财产共有人和遗产继承人应该保障第三人王淑琳和李丹对李怀忠财产继承权的实现。
在李怀忠的遗产没有依法分割和继承的情况下，徐荣欣以独立产权人的名义出售房产的行为部分无效，部分有效。基于这个原因，原告安琴的物权权利无法完整实现。
由于在本案原告安琴要求变更产权登记之后，本案的第三人王淑琳通过诉讼由法院判决王淑琳对李怀忠的遗产予以货币继承继，而本案第三人李丹放弃了继承权，因此，本案原告安琴购买徐荣欣房屋的民事行为就变更为合法的民事行为。
本案被告徐淑荣虽然欠本案被告王淑琳应分配的遗产7000元没有支付，但不是妨碍本案原告安琴要求办理产权登记权利的正当理由，即在王淑琳经法院判决以货币方式取得了李怀忠的遗产之后，李丹放弃了对李怀忠遗产的继承权，则本案的房产就属于徐荣欣独自所有，因此，徐荣欣在确认自己与安琴签订的房屋买卖行为有效之后，就有义务为安琴办理房屋产权的变更登记。
最后，法院判决：安琴购买的吉房权证通字第S011770号房屋合法有效，其产权归安琴所有。被告徐淑荣有义务协助原告安琴办理产权过户登记。第三人王淑琳、第三人李丹不承担责任。
法院判决之后，安琴申请法院执行，法院给产权登记机关送达了协助执行通知书，安琴顺利地将房屋所有权证登记到自己的名下，并利用产权证，与拆迁部门签订了产权调换协议，并在新房建之后，搬进了新居。
案后谌律师点评：
私人之间的房屋买卖经常会出现双方约定当时不办理产权交易登记的情况，甚至为了避免二手房交易税高一事，往往约定日后办理产权过户。
我国《物权法》对房地产的产权规定是“登记原则”，如果房屋买卖之后不办理产权变更登记，从法律上讲，仍然是原产权人的房屋。如果市场价格变化过大原产权人在几年后反悔都可能造成买房人的损失。如卖房人有了债务被法院执行，也可能会出现法院以产权登记人向买房人执行的情况。一旦发生这种情况，买房人就可能面临重大经济损失。
《房屋登记办法》规定：房屋买卖的产权变更登记要求买卖双方都必须到现场才可以办理。一旦发生出卖方或出卖方的产权共有人、继承人不配合产权变更登记的的情况，起诉请求法院确认产权是唯一选择。
因为：法院判决之后，在未执行之前，判决书可以代替产权证使用。如果买方用法院判决书申请法院执行，卖方即使不到场，也不影响产权变更。法院可以向产权登记机关下达协助执行通知，产权登记机关无须审查就可以为买房人办理过户。
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